상가 담보대출 RTI 기준, 1금융 vs 2금융 비교 및 정확한 계산법

상가 담보대출 시 RTI(임대업 이자상환비율)는 대출 한도 결정의 핵심입니다. 임대 사업 수익으로 이자를 얼마나 감당하는지 보여줍니다.

RTI의 기능 및 계산 원리

RTI는 임대 사업의 수익성과 대출 상환 능력을 연결합니다. 금융기관은 이를 통해 대출 승인을 결정합니다.

• RTI 계산 공식:
  연간 총 임대소득 ÷ 연간 총 대출 이자 상환액
• 1금융권 요구 조건:
  RTI 1.5배 이상 필요합니다.
• 2금융권 기준:
  RTI 1.2배 수준으로 완화된 곳이 많습니다.
• 임대 소득 범위:
  월세, 보증금 이자 수익 등 포함됩니다.
• 이자 상환액 범위:
  해당 상가 대출 및 타 대출 이자 포함 가능합니다.

RTI 충족을 위한 구체적인 실행 방안은 다음과 같습니다.

1. 임대차 계약서 및 입금 내역 준비:
   안정적인 임대료 수입 증빙이 중요합니다.
2. 담보 가치 극대화 자료 준비:
   유사 매물 사례, 상권 분석 자료를 준비합니다.
3. 상가 공실률 최소화 전략:
   임차인 관리 및 공실 방지 노력이 필요합니다.
4. 전문가 상담 통한 맞춤 전략:
   다양한 금융 기관 조건 비교 분석이 유리합니다.

공실률 및 임대료 변동 영향

최근 경기 위축은 상가 공실률 증가로 이어질 수 있습니다. 이는 임대 소득 감소, RTI 악화, 대출 한도 축소로 직결됩니다. 2024년 1월 금융 규제 강화는 이러한 변동성을 더욱 엄격히 관리합니다. 합법적인 임대료 인상 방안 또는 신속한 임차인 확보가 필수입니다.

2025년 7월 시행 유력한 스트레스 DSR 3단계는 상가 대출 한도에 큰 영향을 줄 것입니다. RTI와 DSR을 동시에 충족하는 전략이 필요합니다.

DSR 규제 강화와 상가 담보대출

스트레스 DSR은 미래 금리 상승을 반영하여 대출 한도를 산정합니다. 2025년 7월 3단계 시행 시 대출 한도는 더 줄어들 것입니다. 사업자 대출 전환, 소득 증빙 강화 등 재정비가 필요합니다. 1금융권 DSR 부담 시 2금융권 활용도 고려할 수 있습니다.

상가 담보대출 성공은 RTI 이해와 선제적 전략 수립에 달렸습니다. 2025년 규제 변화 속에서 RTI 기준 충족 및 우회 전략은 필수입니다.